不動産投資はサラリーマンの人生を豊かにする必須スキルです!!!

世の中は“人”“物”“金”が揃えば何かと出来るものです。
不動産投資でも先の項で既に最初の“金”は貯蓄出来ました。あとは、“人”と“物”になります。
“人”とは先ずは、不動産屋さんの営業マンと知り合うことです。これはかなり今後の不動産投資をしていく上で重要なポイントとなります。次に金融機関の担当者ですが、これは後程説明して参ります。

頼りになる不動産屋さんの営業マンをどうやって見つけるかと言うと、これは案外ベタですが、自分でその不動産屋さんに行って知り合うのが一番の近道です。
私は、不動産屋の営業の方とは数名親しくさせてもらっていますが、これはいずれも大手の不動産屋さんです。具体的には“三井不動産”“野村不動産”の営業マンの方と自身の家の近くの不動産屋さんの3名とは常に連絡出来る状態にしています。
私は不動産屋さんを敢えて大手に限定しています。いろいろな理由はありますが①大手なので無理な営業をしてこない
②大手なので、不動産情報が川上から入ってくる
③手続きがスムーズで慣れていて安心出来る
④銀行への紹介がスムーズ

①については、やる気のあり過ぎる不動産屋さんは営業のノルマがきつくやたらに売り買いを勧めてきますので、こちらの考えている不動産と違うものまで平気で持って来られるので嫌になります。
また、物件を購入したい時でも、自身が持っている他の物件を売らせて欲しい等お願いしていることと違うことに熱心なので付き合いづらいです。
やや勝手な方が多い傾向が業界全体である中で、比較論で言えば一般的には大手不動産屋さんの方が無理な営業をしない傾向は有ります。

②については、今の時代は不動産の売却は基本的に大手や知り合い、ネットで相談することが多い為、大手の方が川上の情報が入りやすい利点があります。

③については高額の物なので間違いがない大手でお願いしています。仲介手数料は基本的には通常手数料ですが、ここではケチらず、必要経費として規定の手数料を支払う様にしています。そこでケチって情報が来なかったり、間違った手続きをするリスクよりも、情報が来る方が圧倒的に価値が高いはずですから。

④については、後項でもお話しますが、銀行員を紹介してもらう際に大手不動産屋さんからの紹介が当初は一番スムーズに行くと思います。直接銀行に行っても先ずネガティブな対応をされるだけでなく、相当な時間が掛り且つ前向きな回答を頂けないことが多いと思われるので、大手不動産屋さんからの紹介経由が一番リーズナブルだと思います。

また、大手で有ってもいろいろな営業の方がいるので合う、合わないは自分で決めるのが良いかと思います。
私は、不動産を購入する際は自ら物件を探して、それぞれ違う不動産を違う営業の方にお願いして、その際の対応を見ながらお付き合いする営業マンの方を決めていきます。
不動産業界はかなり特徴のある業界でビックリする程失礼な営業マンも居ますが、そこには驚かずに誠実で確りと動いてくれる営業マンと知り合いになることを考えています。

自身の家の近くの不動産屋さんとの付き合いは不動産管理を任せているということと、不動産会社が検索出来る物件検索システムで【レインズ】というシステムから自分の希望の条件に合う物件を検索して見せてもらう為です。

不動産は自身でネットやレインズ、不動産会社さんからの情報で入手して、自分でどの物件が一番良いかを検証しなければ良い物件は購入出来ません。
不動産屋さんがたくさんの情報やお客様の中から私の為だけに全てを優先して動いてくれる訳など絶対にないので、極力自身で物件を探して、こちらの考えた価格で交渉してもらったりする為に不動産屋さんの営業マンには動いてもらう様にしています。楽チンであれば簡単に動いてくれますから、相手の立場を考えたら当然だと思っています。

物件選びはとても時間の掛る根気のいるプロセスですので、人任せにせず、自分で選べる様に知識を付けていく必要があります。
物件の選び方については後項で説明させてもらいます。

頼りになる不動産屋さんの営業マンと出会えたら、次は頼りになる銀行員と出会うことが重要です。私自身が銀行員ですが、自分の銀行では借りないので他の銀行を探してお願いすることになります。

では、どうやって銀行員に出会うのか？
私の場合はいろいろやってみましたが、結局のところ大手不動産屋さんに銀行員の紹介を依頼するのが間違いありません。

皆さんは不動産屋さんに銀行員を探してもらう？？ってどういうこと？？と思う方もいらっしゃるかも知れませんが、実はどの銀行員が優秀かどうかは不動産屋さんなら分かっているものです。
もちろん、銀行員も不動産屋さんなら誰でも紹介を受けるかというとそうでもありません。銀行員からすると大手不動産屋さんか実績のある不動産屋さんの営業マンからの紹介でないと基本は受けないものです。
そういう意味で、銀行員の紹介がスムーズに行くのも大手不動産屋さんとお付き合いしている大きな要因です。

不動産は基本的に高額になるので、銀行のローンを受けないと購入出来ないことが多いです。ですから、銀行員と不動産屋さんの関係はどちらにとっても重要な間柄なんです。
銀行員からすると不動産屋さんは営業コストをかけずにローンを受けたい顧客を無償で紹介してくれる訳ですし、不動産屋さんからするとローンが出れば不動産を購入してくれるので仲介手数料が入って営業成績が上がります。
銀行員と不動産屋さんは持ちつ持たれつな関係なんです。

また、不動産屋さんは直接銀行員に案件を持ち込んで頂き、自分に変わってある程度は融資の相談をしてくれますので、初めての方は是非、頼ってみては如何でしょうか？

私は自分の購入したい物件は、自分が銀行員ですので、稟議を作成し銀行員が時間短縮出来るようにExcelの資料で提出したりします。
先の項で説明した大手不動産屋さんにしても銀行員にしても「この人の案件はとても分かりやすい、仕事が早く進められるので助かる」と思ってもらえればその分多少の無理や条件も相談に乗ってくれるものです。

相手の立場になって少しでも役に立つことを考えてあげることは不動産投資に係わらず全ての仕事ではとても重要なことです。

先の項で“頼りになる不動産屋さんの営業マン”“頼りになる銀行員”との知り合い方について説明しまたが、そもそも｢どんな人が頼りになるの？｣と思われた方もいたのではないかと思いましたので、簡単にまとめてみました。

先ず、“頼りになる不動産屋さんの営業マン”ですが、私も投資物件を購入する迄に大手不動産屋さんを中心且つ同じ不動産会社でも違う支店の営業マンといろいろ会ってみました。
そこで、自分なりの担当者の選び方についてポイントがあります。
①面談前、面談後のいずれかで営業マン宛にメールをしてそのレスポンスと精度
　について確認する。
　～これは結構大切なポイントです。自分でやってみると分かるのですが、投資
　　を自ら探して購入するまでは物件によっては素早く対応しなければならない
　　ことがしばしば有ります。
　　その際にレスポンスや精度が悪い営業マンの方だだと物件を逃してしま
　　う為、とても重要です。忙しくても素早く、丁寧に回答出来る営業マンな
　　のかはとても需要です。マメで誠実な方でないと一緒に良い不動産は購入
　　出来ません。
②自分の考えを確りと言ってくれるかどうか。
　～とにかくノルマでバタバタされている様な営業マンの方は、何でもYES!
　　なので、その物件に対するネガティブなことも言ってくれません。
　　その点についてハッキリと意見や不動産投資についての理解があるか詳し
　　いかを推し量って下さい。
　　みなさん、不動産屋さん＝不動産投資に詳しい。銀行ローンに詳しい訳で
　　は無いんです。
　　普通の一戸建住宅の販売や分譲マンションの販売ばかりやられている営業
　　マンも賃貸の仲介ばかりしている営業マンもいるからです。
　　小児科のお医者さんが、脳外科の最新論文のことを詳しくないことと同じ
　　です。その方のスキルを確認する様にしましょう。
③その他
　～物件探しが上手い、良い情報を持っている等々スキルとして有るにこした
　　ことは有りませんが、そのスキルは付き合ってみないと分からないので私
　　はあまりその点を重要視していません。
　　良い情報はこちらも実績を積まないと入ってきませんし、依頼しても入っ
　　てくるかどうか、その営業マンから見て優先して紹介するに値する客にな
　　ることが先なので、それを相手に求めることは考えていません。

それでは、次に“頼りになる銀行員”ですが、これにもポイントはあります。
①出来る、出来ないの回答がハッキリしていて、早いこと
　～ローンが組めるのか、難しいのか、組めるとしたらいくら程度か、いつまで
　　に回答をもらえるのか等々時間が明確でハッキリしている。
　　決裁する権限は有していなくとも、その案件のポイントが何処なのか、決裁
　　までの時間はどの位なのかを自分の考えで説明出来る人が良い銀行員です。
②内部の決裁スピードが早いこと
　～上司に対して直ぐに稟議を上げて決裁をとってくれる。金額が満額であれ
　　ば良いですが、無理で有っても早いというのが不動産投資では凄く重要
　　です。

私が不動産投資を実際に始める際に、就業規則にある｢副業の禁止｣にあたるのか？について凄く気になりました。
このブログを読んでいるサラリーマンの方にも、同様のことが気になって不動産投資に踏み込めない方がいると思いましたので、この項を作ることにしました。

そもそも、何が｢投資｣で何が｢業＝事業｣で、何が｢資産運用｣なのかの定義は未だに曖昧です。解釈によっては｢副業｣ですし｢投資｣でも｢資産運用｣でもあります。会社側もその定義を明確に開示していませんし、多分作っていないと思います。

不動産投資が｢業｣ではなく｢副業の禁止｣に該当しない理由は大きく分けて2つあると思っています。

先ず一つ目の理由ですが、勤務先の就業規則にある｢副業の禁止｣の意味を考えてみました。
会社からすると、正社員として雇用しているのだから、当然に就業時間は業務をする義務があると考えています。その時間内に他の会社の業務をしていることが｢副業の禁止｣にあたります。凄く当たり前の考え方です。

私の勤務している銀行は、そもそもが株式投資はインサイダー規制にあたる為、原則禁止ですが、一般の企業であれば業務時間中の株式売買は禁止でも休憩時間中の株式売買は｢資産運用｣の一環とみなされて問題なく出来るはずです。但し、実際は人の目も気にしてそれもしないのかしれません。

この様に、業務時間内での不動産投資はNGですが、休日や勤務時間外での不動産投資に係わることの全般については就業規則上の｢副業の禁止｣に当てはまらず、いわゆる｢資産運用｣の一環ということになります。

もう一つの考え方ですが、税務上の理由で不動産投資を｢業｣ではないと整理することが出来ます。

不動産投資から生み出される所得は｢不動産所得｣となりますが、国税庁ではこの不動産所得に【事業的規模】という概念を定義付けています。
つまり、｢これ以上の規模の場合は事業と見做します｣という基本的な考え方です。
具体的には｢5棟10室基準｣といわれています。
戸建であれば5棟。部屋の数であれば10室。これ未満であれば原則【事業的規模】に該当しません。
つまり中古分譲ワンルームマンションの一室であれば9室までであれば【事業的規模】には該当しないということになります。

以上2つの条件を満たしているのであれば、それは【副業】とは呼べず立派な【資産運用】なのです。

また、近年では【副業】を認める企業も増えてきているので、益々上記条件を満たしているのであれば【副業】とのことで会社からNGをもらう可能性はありません。

蛇足にはなりますが、確定申告時の確定申告書第二表の右下部の税金納付欄については必ず｢自分で納付｣に〇を付けるのを忘れない様にして下さい。
そうでないと、サラリーマンの場合税務署からわざわざ会社宛に給与以外の収入があることの連絡があって、その所得も含めて会社側が源泉徴収にて納税する手続きをとってしまいます。
別に副業ではなく堂々としていれば良いのですが、会社側にわざわざ説明する必要も手間ですし、弁明をするのも嫌だと思いますので、この点については気をつけて下さい。

皆さんも興味があると思うので、ここで巷を賑わすことになった“スルガ銀行の報道”がアパートローンに与える影響を整理してみたいと思います。

“スルガ銀行の報道”は何が問題なのか？
→いろいろな問題を投げかけてくれました。
銀行にいる私としても非常に影響が大きく、しかも拡大
　しているのが気がかりです。
　スルガ銀行は、ほとんどの他の銀行が法人と個人の二部
　門で業務展開している中、数年前から“個人のローン”に
　特化し利幅の高いローンを積極的に展開することで成長
　を遂げてきました。
　(法人・リテール部門自体はありますが･･･)
　当時の金融庁の森長官も、このビジネスモデルに期待を寄
　せ、他の地銀にも独自の経営戦略を促したのでは？
　と言われてるほど特徴的な路線を築いていたことは間違い
　ありません。
　特に、不動産投資に対して、投資家が利用し易い商品性を
　作りあげたと言えます。
　そういう意味では優良な地方銀行だったことでは間違いは
　ありません。

　今回の問題の論点は、ガバナンスも含めていろいろ有りま
　すが、この問題が他の銀行に与えている影響が大きいこと
　をここではお話します。

　少し昔の話からしますかが、日本の銀行は、世界的には
　元々少し変わっていて、バブル崩壊の強い教訓が未だに
　亡霊の様に取憑いており｢不動産投資｣＝｢悪｣｢リスクが高い
　｣との意識が非常強く、これは欧米の金融機関から見ても
　極めて｢変｣な状況です。
　銀行からしてみると当時、公的資金投入まで受け、その後
　メガバンクに集約するきっかけが言うなれば｢不動産投資｣
　だった訳ですから、ある意味では仕方がないのです。
　その位、当時の銀行は｢不動産投資｣でダメージを受けまし
　た。

　近年では、数年前から、国の戦略の一環として｢貯蓄から
　投資へ｣と株式市場を中心とした自己責任に基づく運用を
　一般の国民にも広く奨励し始めています。
　スルガ銀行もその国の戦略を理解し、ビジネスモデルを変更
　してきた訳です。
　｢投資を国民に浸透させる｣という国の方向性を後押しする意
　味では、“不動産投資”の復活は自然な流れでした。
　しかしながら、先に説明した通り、銀行自体が“不動産投資”
　にアレルギーを持っている為、躊躇している銀行が多い中で、
　先頭を切って走っていたと言っても過言ではない程、特徴的
　なビジネスモデルの変換をスルガ銀行は図っていました。
　スルガ銀行の業績拡大が他の銀行の経営方針にも影響し、
　今回のスルガ銀行の報道がされる迄の間にかなりの数の銀行
　が不動産投資に対するローンを積極的といえる程方針を変え
　て、競争が行われていました。

　その様な中で今回の問題が発生していますので、銀行業界と
　しては“悪夢再来”ということなのです。
　但し、バブル崩壊時と違って銀行の損失云々の規模の話では
　なく、マインドとして不動産投資に対して後ろ向きになった
　と言わざるを得ません。

　また、そのタイミングで金融庁は今回の報道を重く見て、各
　銀行への調査を一斉に行いました。
　銀行業界は少し変わったところが有り、金融庁から｢●●とし
　なさい｣と指導される前に、保守的に｢これからは●●する様
　に致します｣とルール厳格化に舵切る傾向があります。
　従って、金融庁が投資不動産向けのローンを厳しくする指導
　をしているのではなく、銀行業界の方で保守的に不動産投資
　の厳格運用をすることを検討し、各銀行が同じ様に厳格運用
　になってしまっていくことが想定されます。

　これはどういうことかと言えば、不動産投資に対して従来通
　りにローンが付かないということを意味しています。
　ですから、今、不動産投資をはじめるのは、時期として最悪
　なのかも知れません。
　その位、スルガ銀行の報道は銀行業界を巻き込んだインパクト
　の大きなニュースなのです。

それでは、皆さんは不動産投資が出来なくなるのか？銀行ローン
が出ないのか？と疑問になると思いますが、｢今は｣｢当面は｣とい
うのがキーワードとなります。

要するに、銀行は上記の様な理由から投資不動産用のローンは今は
出にくい環境であることは否めませんが、銀行も営利企業ですので
、6ヶ月、1年程度では少しづつ緩和されていくはずです。

過去から同じ様なことを繰返しており｢時代は廻る｣　と言う言葉通
りの状況となっています。

今は、不動産投資の知見を高めるタイミングと捉えることが良いと
考えます。

個人的な見解ではありますが、不動産の価格はローンが出なくなる
ことを考えれば、確実に下がると思われます。
今が異常に高いタイミングである為、価格調整が入ると考えれば良
いことかもしれません。