不動産投資はサラリーマンの人生を豊かにする必須スキルです!!!

私も銀行員でありサラリーマンです。
先ず、ハッキリさせておきたいのは、私がお勧めするのは投資であり投機では無いということです。
ここで大切なのは投資と投機の違いを確りと分別しておくことかと思います。
ネットで検索すると投資とは『利益を得る目的で事業などに資金を出すこと。』となっています。
一方、投機とは『不確実だが当たれば利益の大きい事を狙ってする行為。』となっています。投機の方が大穴狙い、ギャンブル性が高そうな意味合いとなっています。
でも、ここで｢でも、株式投資も投資だけど、ギャンブル性が大きいんじゃない？｣と言われることもあり、投資と投機の意味合いがゴチャゴチャに使われている気がします。実は、株式投資も確りとした理論が存在しリスクヘッジをしながら投資として行う手法も確立しています。ある一定の理論に従ってリスクをコントロールすることを投資と考えた方が整理としては良いかもしれません。

少し理屈っぽい話になっていますが、もう少し我慢して読み進めて下さい。

｢私はリスクを負ってまでして何かに投資するのは嫌だ！｣｢もっと安全で確実な資金の出し方、増やし方があるはずだ！｣｢そもそも自分はお金を減らす様なことを一切したくない！｣と考える方も相当数いらっしゃると思います。
ただ、世の中にその様な都合の良いものは存在しませんし、何もしなければインフレ局面では減少していることにさえなるのです。仮にその様な考え方が本当に正しい考え方であれば、少なくとも資産の格差・所得の格差はここまで生じないはずです。
もちろん、人にはいろいろな価値観があるので、私も全てにおいてお金を増やすことが優先するとは考えていません。ここでは、そういう人生観についての何が正しいのかということをお話したい、突き詰めていきたいのではなく、一つの投資に対する考え方をご紹介、ご説明したいだけなのです。

リスクは必ず有るものでリスクから逃げることは出来ません。何もしないこと自体もリスクです。前に進むこともリスク。止まることもリスク。そういうことになってしまいます。

こんな話ばかりしていると嫌な気持ちになりますよね？
逃げずに、もう少し考えてみましょう！

リスクがあるとするなら、リスクから逃げられないとするなら、貴方ならどうしますか？少し哲学的な質問ですが･･･

私も当時は良く悩んで、考えていました。そして今では、こう結論を付けています。

｢リスクが有るなら小さくするしかない｣｢リスクの内容が良く理解出来れば、そこで発生するのはもはや今まで自分が考えたリスクではない｣ということです。

これはどういう意味かと言えば『確りと理解をしてルールに基づいて確実に判断していけば怖かったものが怖くなくなる。不安だったものが不安でなくなる。』ということです。

別の例えですが、例えば貴方がボクシングの試合をすることになって、自分より強い相手と戦う時に相手と距離をおいて逃げ回るのが良いと思いますか？きっと相手は貴方を追いかけ回し、リング際まで追い詰めて思いっきりパンチを打ってくるはずです。一番効果的な距離で相手が打ってくる訳ですから貴方のダメージは相当なものです。この場合は『逃げる』という行為がリスクになります。もちろん、自分より強い相手と戦うのも当然リスクですが･･･笑
それでは、この場合は貴方はどうすることで最悪を免れるのでしょうか？ここでは、リスクの話ですので、最悪を免れる術を考えてみて下さい。
私であれば、相手の近くに寄ります。近くであれば相手は全力でパンチは出来ません。ガードを確りしていればチャンスが巡ってくるかもしれません。
この様に、リスクそのものから遠ざかるのではなく、リスクそのものに近づいて相手を良く観察して待つ方が最悪の状況を免れることが案外多いことも事実です。一番良くない行動は『知ろうとせずに逃げる』ということなのです。
これが出来れば今まで正体不明の怖いリスク(モンスター)が具体的に分析することが出来、対策も回避する術も事前に考えることが出来る様になってきます。
そして、怖くて近づけなくて良く分からないことをそのまま放置し続ける人達の集団から一歩抜け出して、近くでリスクを見ることで、実際はそんなに怖くないということを経験を通して理解出来ることが多くなります。

別に騙していません。嘘も付いていません。そのいずれも私には必要が有りませんので。笑
ただ、私が凄く気にしているのは、何も知らない、知ろうとしないただそれだけの事で本当は能力も有って、少し勉強すれば生活を豊かにしてくれる考え方を知らないで何となく生活を過ごしていく人達に対して、もっと豊かで余裕のある生活をして欲しいと心底思っていますし、そういう余裕が出来ることで世の中が少しでも良くなることを信じていきたいと思っているだけです。
銀行員、金融の世界にいるので尚更そう思っています。

中でも、サラリーマンは属性として不動産投資に最適ですが、多くの方はその事実に気付いていません。同じ銀行員の仲間でもその様な状況です。それはチャンスがあるのにチャレンジしていない訳ですから、同じ立場としては本当にもったいないと思ってしまいます。

この後は、どうしてサラリーマンが不動産投資に最適なのかについて説明をしていきたいと思います。
しばらくは、哲学的且つ理屈っぽい話が続きますが、『目からウロコ』が取れる話もありますので、頑張って読み進めて下さい。
きっと貴方の生活が確実に変わって豊かになっていくと信じています。

怖いのは投資では無く、知らないことをそのままにしている貴方自身が一番怖いのです。

世の中には不動産投資以外にもたくさんの投資が存在しますが、不動産投資はサラリーマンに最適な投資の一つといえると思います。そのことについて説明していきたいと思います。

先ず、サラリーマンの特徴についてですが、投資の観点から言えば以下の特徴があると考えられます。
①決まった時間で仕事をしていて、業務時間中は業務以外のことをする時間がない。(フリーランス、自営業はもう少し時間がある)
②就業規則上、兼業は禁止されている。(少なくとも今現在はこの様な就業規則としている企業が大半)
③年収が比較的安定しており、年齢と共に増加していく傾向がある。(全てではないですが、20代よりも30代。30代よりも、40代の方が収入が多い傾向がある)このことは金融機関から見ると、景気の善し悪しに係わらず収入が安定しいていると考えられている。
簡単にまとめると上記の通りとなりますが、｢私は違う!｣と思う方はいるかと思いますが、全体的にはサラリーマンは上記の傾向がある職業かと思います。

そうすると、投資の観点でサラリーマンをみると以下の通りとなります。
①投資に使える時間の制約がある
～常に価格変動を見ている投資には向かない。(FX投資、株式投資etc)
～毎日時間を拘束される投資には向かない。(事業経営等)
②年収が安定し、且つ上昇していく為、銀行借入がし易い。(フリーランス、会
社経営者、自営業者に比べて)
このことからも、サラリーマンが不動産投資をするのに最適な職業の一つであること。不動産投資がサラリーマンが継続的に出来る投資の一つでもあると言えるのです。

不動産投資と一言で言ってもいろいろなタイプの不動産投資が存在します。
①ワンルームマンション投資
②ファミリータイプマンション投資
③戸建住宅投資
④アパート一棟投資
⑤賃貸ビル投資
⑥店舗投資
簡単に挙げても上記のタイプがあり、しかも、新築物件、中古物件。都心、地方のバリエーションがあります。不動産REITも不動産投資になりますし、最近では海外不動産投資という投資スタイルも一般的になりつつ有ります。

私も、実は不動産投資を資産運用の一環で行っています。不動産投資を始める際にいろいろな本を購入して勉強もしました。
いろんな方がいろいろな見方で不動産投資のことを論じていますが、結構極端な方も居たり、出来もしないことを｢出来る｣と紹介したりする方もいます。

｢出来ないこと｣を一生懸命行っても仕方有りませんので、数ある情報の中で正しい情報を選別することも不動産投資においては重要なスキルの一つでもあります。
たくさんの本やネットの情報で不動産投資のことを解説していますが、その中で正しいと思うことは
①アパート一棟、マンション一棟等一棟物の方が確かにキャッシュフローの額も大きく資産運用としてはワンルームマンション投資よりも効率的。
②新築物件は基本的に儲からない為、投資初心者の方はやってはダメということです。

私がご紹介するのはサラリーマンが不動産投資のリスクを小さくしてスタートする方法です。
サラリーマンとしての仕事も120%のパフォーマンスを出しながら、如何にリスクをミニマイズしていくのかを考えた投資スタイルです。
投機でなく投資ですから、かなり慎重に且つ確実に資産を運用し増やしていくことが全てにおいて優先します。当然、時間も相応に掛りますので長期で考える投資でもあります。
特にサラリーマンという仕事を選択した方々に紹介する投資スタイルなので余計にリスクが低いと思われる形での投資手法を考えてみたいと思っています。

次からはもう少し具体的なイメージをもって頂ける様に、実際にサラリーマンを主人公としたシミュレーションを用いた説明をして参ります。
そろそろ具体的でないとイメージが湧きませんから!

ここからは具体的な数値も取り入れながらサラリーマンの不動産投資について説明していきます。
途中で解説しなければならない場合は、具体的なストーリーか逸れて説明する箇所も随所に出てくるかもしれませんが、その点はご容赦下さい。
知識レベルをどの位に設定するかを考えましたが、なるべく分かり易く説明しようとする為、ある程度　不動産投資の経験がある方には退屈と感じる部分もあるかと思いますが、その場合は飛ばして読み進めていって下さい。

先ず、具体的なストーリーにする為、主人公の設定と家族設定をします。
明治安田生命が毎年公表している名前ランキングで2018年の一位は『蓮』とのことですので、日本で一番多い苗字の『佐藤』と組合わせて『佐藤 蓮』とします。
結婚している設定とするので、奥様は同じ理由で『佐藤 結月』とします。
あとはこちらで勝手にプロフィールを設定しました。笑　ご了承下さい。

[佐藤 蓮 家 のプロフィール](時期)　2012年12月頃の設定(2018年から6年前)
(主人公)佐藤 蓮　　当時33歳　(今は39歳)
(妻)　　佐藤 結月　当時30歳　(今は36歳)
(子供)　2人
(職業)　サラリーマン：ひよこ商事(東証1部上場)
(年収)　750万円　(今は1,200万円)
(住まい)東京で会社の借上社宅に居住：家賃 7万円/月
・某都内大学を卒業後、ひよこ商事に入社し12年目の中堅社員。
・28歳で結婚し子供が二人。
・ひよこ商事では活躍次第ではあるが1,500万円程度の収入が見込める。
・妻の結月はしばらくは育児中心の生活。
・蓮、結月のご両親は健在で自立されている。
・蓮は将来自分に何か有った場合のことを考え、何らかの策を講じる必要があ
ると日頃から考えている。

現代は良いか悪いかは別として若年層の大企業への就職希望が高まっており、蓮もその考え方から国内有数の商社である『ひよこ商事』に就職した。一生懸命働いて、今では中堅社員として比較的簡単なプロジェクトのリーダー役にも抜擢される位になってきている。
子供が二人生まれたが、同時にその責任から自分にもしもの事が有った際の妻も含めた三人の生活の安定をどの様にしていくのが良いかを考える様になっている。

蓮は最近こう考えている。
｢自分がいつまでも元気で頑張っている内は良いが、自分にもしものことが有った際の残された家族に対する収入の保障が全くない。生命保険で3,000万の死亡保険金や遺族年金も出る様だが、遺族年金は未だ掛け金が少なくどれだけ出るか期待出来ないし分からない。死亡保険金3,000万円も結月が働いたとしても育児との兼ね合いでパート程度の収入しかもらえずにこちらも何年持つか不安。また、教育費の捻出をどうするのかも不安。お互いの両親も健在で自立してくれているが、自分達家族の為だけに資金支援をし続けられるかどうかは、自分の兄弟との関係もあるので、こちらも支援の期待は出来るものの、いつまでどの位続くのか不確実性は否めない。せめて60歳位健康で収入を安定的に受けられる状況が確実であれば、最低限年金も出るので心配する必要もないが、そればかりは分からない･･･。何か策を講じないと･･･｣
今は便利な時代でネットでいろいろ検索してみた結果　不動産投資が一番自分に合っているとの結論となった。

理由としてはまとめると以下の通り。
①株式投資やFX投資は小さな金額で資金は増やせるかもしれないが、平日仕事
をしている時に出来ないばかりか、値動きが気になり仕事のパフォーマン
スが落ちることも有り得る為NG。
②株式投資やFX投資はいわゆる安定収入にはなり得ない為、自分にもしもの
ことが有った際には不向き。
③一方、不動産投資は物件購入の際には手間が掛りそうだが、購入後の管理
は不動産屋さんに任せることも出来る為、週末の時間程度で十分に出来
そう。
④団体信用生命保険に加入する為、自分にもしものことが有った際は借入金
は全額団体信用説明保険が金融機関に対して弁済してれることから、家族
に負債を残さないばかりか、家賃収入が家族に入る為、遺族年金や、生命
保険と併せて家族の収入の足しになり生活の安定が期待出来る。
⑤また、レバレッジ効果を活用することで少ない投資額で大きなリターンも
期待出来、投資回収の確実性もある程度期待出来る。

前項で書いた“サラリーマンが具体的に不動産投資をする物語①”の中で『団体信用生命保険』という言葉が出てきましたが、不動産投資をする上でこの保険のことは知っておく必要があります。
この保険の特徴に非常に魅力を感じることも、私が不動産投資を資産運用の一環として行っている理由の一つとなっています。

住宅ローンを利用した方は『団体信用生命保険』について説明を受けたことがあると思います。
この保険は、金融機関からお金を借りる際(特に住宅ローンやアパートローンの様な個人の長期貸出をする場合に条件として加入する生命保険)にローンの条件として加入させられる保険です。保険料は金融機関の金利に含まれている場合が大半ですが、別途保険料を支払うこともあるかもしれません。
この保険は、金融機関が債権を債務者が死亡した場合に債務者の遺族ではなく、債務者に変わって金融機関に弁済出来る保険で有り、遺族に債務を引継がずに金融機関が債権回収出来る様にする為に考えられた保険です。
本来、債務者が死亡した場合、債務は遺族に引継がれますが、引継いでしまうことで残された家族の生活が困窮することを避ける意味合いでこの保険はとても素晴らしい商品性となっています。

通常は住宅ローン、つまり債務者と家族が住む居宅購入の際に入る保険となっており、居宅の場合、債務者が死亡した場合は『団体信用生命保険』がその時点で残っている債務を返済し、残された家族に債務が引継がれないということになります。

とても素晴らしい保険ではありますが、この保険は万能ではありません。というのも、保険で債務の弁済はしてくれるものの、残された家族には収入自体は一切発生しません。(当然ですが･･･)
そうなりますと結局、固定資産税や都市計画税等は掛る為、残された家族、特に奥様は、ご主人死亡後に【就労する】か【居宅売却】をして生活費を捻出することになります。(当然、死亡保険金に別途加入していれば、その保険収入と遺族年金は入ってきますが･･･それだけでは元の生活水準よりは低くなってしまいます。育児をしていて仕事をしていなかった方が突然仕事を探すことになる為、パートや収入が少ない仕事をすることを強いられることも多いです。)

一方、不動産投資の際に金融機関から借入をする際に一般的にはアパートローン(アパート一棟の借入でなくても収益物件として購入する場合は商品としてはアパートローンとして借入する場合が一般的)として借り入れる場合が多いのですが、実はこの商品で借入する場合も住宅ローンと同様に『団体信用生命保険』を借入の条件とさせられる場合が多いです。
先に説明した通り、アパートローンを借りて収益物件を購入した際、債務者が死亡した場合を考えてみますと、住宅ローンと同様に、死亡時の債務については団体信用生命保険にて弁済してくれます。ここまでは住宅ローンと同様ですが、アパートローンの場合は賃貸収入がアパートローンが無くなったことで全額残された家族に収入として入ってきます。ここが住宅ローンの際にこの保険に加入する場合との大きな違いです。
つまり、ご主人が死亡した場合は家族に家賃収入が入ってくる為、その金額によっては、死亡保険金、遺族年金と併せれば残された家族が【就労する】か【居宅売却】のいずれの選択もしないで済む可能性が出てくるのです。この点が一番大きい違いです。

私は、この様な死亡時に収入補填をしてくれるものは不動産投資以外では知りません。多分、探しても無いと思われます。

『団体信用生命保険』とても良い保険の仕組みだと思いませんか？