不動産投資はサラリーマンの人生を豊かにする必須スキルです!!!

読まれている方の中で｢何故金融機関から借入してまで投資をしなければならないのか？｣｢金融機関からの借入をしないで出来る不動産投資は無いのか？｣｢借入はそもそも怖いし嫌だ!｣と【借入アレルギー】がある方も多いのではないでしょうか？
それは仕方のないことだと思います。きっと小さい頃からご両親やニュース等から借入を怖いもの、悪と擦込まれてきているのですから･･･。貴方だけのせいでは有りません。それは教育のせいなのです。

でも、怖がらずに現実を直視してみて下さい。
会社の決算書を見た方や簿記を知っている方は分かると思いますが、資産が左サイドで、負債と資本が右サイド。これがバランスシートで、左右がバランスとして貸借対照表が出来ています。つまり、世の中の会社はどの様な会社も資産は負債と資本で構成されています。
ネットで検索しても自己資本比率は資本金1,000万円以上の企業の平均でも33%。資本金10億円の大企業でも38.9%の水準です。つまり、自己資本比率は負債と資本の割合なので、大企業でも資産の大半は負債で賄っている為、負債が悪であるとか、負債が怖いということは通常考え難い訳です。
もう少し詳しく説明すると、借入金が悪なのではなく、借入金が返済出来ない状況が悪なのです。つまり、借入金の返済が資金繰りに大きく影響を与えて　収入＜返済　の図式になるから借入金が返済出来なくなるのです。当たり前ですが、ここは大切なところなので再度確認されてみて下さい。

つまり借入金には｢良い借入金｣と｢悪い借入金｣があるんです。借入金が怖いとか悪とかイメージしてまう方はこの2つの借入金をごちゃごちゃにしてしまっているのです。

実は、みなさんが借入する場合の借入金の大半は｢悪い借入金｣なんです。住宅ローン、自動車ローン、教育ローン。この借入金に共通するのは何だと思いますか？
答えは全て、借りて使ったものからは利益を生まないものの為に借入をしているという点です。住宅は住むものではありますが、それ自体では利益を生みません。自動車もそうですし、学費もそうです。利益を生まないものに対して借入をするという行為そのものが、実は｢悪い借入金｣なのです。
誤解しないで欲しいのですが、私は買ってはいけないと言ってる訳ではありません。欲しいものは特に住宅は生活の基盤を支える資産なので必要とあらば借入してでも購入すべきかと思っています。申し上げたいのは、それは｢悪い借入金｣ということを知っていて欲しいのです。

皆さんは、どちらかと言うと｢住宅ローン｣は｢良い借入金｣で｢アパートローン｣は｢悪い借入金｣と思うかと思いますが、実は｢アパートローン｣の方が借入金としては｢良い借入金｣なのです。
投資したそのものが、利益を生んで借入金を返済してくれるだけでなく、その差額は収入となり、資産が変化しない状況では返済した分は資産になるからです。

どうでしょうか？言ってることは理解頂けているでしょうか？
借入金は実は少ない資本で大きな資産を購入し利益を上げるという経済活動を根底から支える素晴らしい仕組みなのですが、金利を支払うという行為自体がマイナスのイメージがあり、金利支払う＝損　という図式から抜け出さない方が多いのが残念です。かなりの数の銀行員でもその様な固定観念から脱却出来ない方も多いので仕方ありませんが、みなさんはもう少し借入金の価値について理解を深めて欲しいと思います。

前項でも書きましたが【借入金】にも｢良い借入金｣と｢悪い借入金｣があり、住宅ローンや自動車ローン、教育ローンはそれ自体が利益を生まない為｢悪い借入金｣だと説明しましたが、読まれている方の中で未だ釈然とされない方がいらっしゃると思います。
それは多分｢借入までして不動産投資をする何て身の丈以上の投資で分不相応なのでは？｣とか、｢収入に余裕がない中で借入金をしてまでして失敗したらどうするんだ？｣とか考えてしまう方も多いと思います。その考え方自体は否定しません。ただ、私は、当時こう考えました。それは周囲の銀行員仲間や大学時代の仲間を見ていて、みんな30代で住宅ローンを5,000万円とか、7,000万円とかしてマンションや一戸建を購入するんですけど、きっとそれが人生のピークの借入なんだろうな～って思って見ています。
違う見方をすると、借入して家を購入した時点が人生のピークの資産で、その後、減価償却が進むにつれて資産価値が下落していく。仮に7,000万借金して家を購入した場合は人生の最大の資産が7,000万円なんだ･･･という考えです。しかも、その資産は1円の利益を生まない。利益を生むのは、自分の身体と頭と努力で生み出した給料のみ･･･この現実を何とかしないと、7,000万円以上に資産を大きく出来ない訳です。

でも、そういう人生も良いかもしれません。あくせく仕事して上場企業で安定した雇用環境と給与がある訳ですから･･･しかし、私はその選択をしませんでした。私は先の佐藤 蓮さんと同様に家族のことを考えてチャレンジする選択を選びました。

7,000万円をピークとした資産ではなく、それ以上の資産拡大と将来の安定の為にチャレンジすることを選択しました。

先の項で書いた“サラリーマンが不動産投資をする物語①”の中で出てきた｢レバレッジ効果｣についてここでは説明していきます。
これも不動産投資をする上で重要なスキルの一つですので、確りと理解して下さい。
頭がごちゃごちゃにならない様に一つづつ丁寧に読み進めて下さい。

AさんもBさんも現金で1,000万円今持っているとしましょう。
不動産で1,000万円で表面利回りが5%のマンションが有ったとしましょう。
ここで、AさんとBさんはそれぞれ同じ物件を違う購入の仕方をしたとします。Aさんは1,000万円の物件を1,000万円の現金で購入します。
Bさんは100万円を現金で900万円を金融機関から35年のローンを組んで購入したとしましょう。
借入＝悪、怖いと思う方はAさんと同様に購入の仕方をしますが、私はBさんと同様の方法で購入します。
それぞれ、管理費、修繕費、固定資産税は考慮せず、金融機関の借入金利は1.50%とします。

Aさんの場合
現金は1,000万円→0円　(全て現金で購入した為)
借入金　　　0円
年間収入  50万円
利回り　  　   5%              (自己資金1,000万円の利回りは5%)
投資回収期間20年

Bさんの場合
現金は1,000万円→900万円(使用したのは100万円のみ)
借入金　900万円　  　　　(金融機関からアパートローン900万円)
年間収入  17万円　　　　  (50万円－33万円/金融機関宛元本利息)
利回り　　  17%
投資回収期間5.88年

AさんとBさんを比較した場合、既にお気づきだと思いますが、本物件に投下している資産が1,000万円と100万円と違いますので、それぞれ投下した資本を何年で回収出来るかということでも、金利を1.50%支払っているBさんの方がAさんよりも投資回収期間は短く、当然投資利回りも17%と高いことが分かります。
一見、借入をして損をする様に見える投資でも、この様に借入金の全体に占める比率と、借入期間(今回は35年)とすることで表面利回りが5.0%の不動産投資て有っても17%という高利回りの投資にすることが出来ます。借入をして投資した資本の利回りを向上させるこの様な効果を｢レバレッジ効果｣と呼びます。レバレッジ＝てこということです。

そもそもこの考え方を日本では全く教育されておらず、借入＝悪。借入すると人生が失敗するとの様な誤解と誤認を子供の頃から刷込んできています。ですから、この説明を聞いても未だ釈然としない方も多いと思います。一種の洗脳教育ですから仕方がないことですが、現実・事実を知るべきです。

本件には続きがあります。
しかも、Bさんはまだ900万の現金が手元にある為、このケースでは同様の条件の不動産をあと9つ購入することが出来、1物件が17万円ですから、合計で10物件に投資することが可能な為、17万×10物件＝170万円となり、現金で購入したAさんが得られる年間の収入50万円の3.4倍の投資効果が出ているといえます。
実際の不動産投資では、今回省略している管理費、手数料、租税公課等を加味する為、結果も変わってきますが、投下する資本が物件の10%、借入期間が35年という条件が成立する前提であれば、ほぼ間違いなく借入金を活用しレバレッジ効果を狙った調達をした方が不動産投資としては有利です。

何か騙されている感じがしませんか？でも、これが借入金の凄いところなんです。これは少し極端な事例かもしれませんが、不動産を仮に5物件程度に留めておけば手元の現預金は500万残るので、仮に賃借人が退去した場合や金利が上昇した場合でも手元資金を温存しておくことで、安全性が担保されるという仕組みです。

いわゆる｢不動産ファンド｣等はこの様に｢レバレッジ効果｣を全ての物件で活用しており、金融機関借入と長期返済の条件で大型の資産を次々と購入しているのが現状です。
良く｢レバレッジは危険｣と書いてある本やネットの記事を目にしますが、それは手元の資金を全く残さずにレバレッジ効果を狙いに行き過ぎる為であり、その効果のメリットデメリットを理解し、手元の資金にある程度の余裕をもっていれば、そこまで怖いことは有りません。みなさんは｢レバレッジは危険｣と書かれていると｢レバレッジは危険なんだ～｣と思って、｢何故？｣｢どうしたら危険でなくなるの？｣という思考が出来なくなっている傾向があります。

私の冒頭のブログにもありますが、リスクは知っていることで回避出来ることがあることを知って、確りとスキルを身につけて運用していけば決して不動産投資は怖いものではありません。

蓮は不動産投資をすることにしたが、実は今までいくつかの投資をしてきていた。特に、2008年頃に思い切ってBRICSの投資信託にボーナスを全額投資したら2倍になった経験も有った。しかし、株式投資は動きが激しいので自分に合わないと考え、キッパリと止めていた。
昔から財布にお金があると使ってしまうタイプだったので、入社してから毎月3万円づつ積立預金と会社の持株会に1万円づつ合計で毎月4万円の積立をしていた。
2013年には、投資信託の運用も含めて貯金は気が付けば1,000万円近くになっていた。

手元資金で1,000万円が有ったことも不動産投資を選択した理由の一つでもある。
また、蓮の父親も親から相続した土地にアパートを建ててアパート経営も多少やっていたので、何となく不動産投資に興味が有ったのも事実であった。

佐藤 蓮が1,000万を貯めた方法は、運や偶然の要素も有りましたが、普通のサラリーマンでも33歳迄に1,000万を貯蓄することは十分出来ると思っています。
ここでは、その検証をしてみたいと思います。

蓮が増やした方法は投資信託や会社の持株会でしたが、毎月の積立型の貯蓄は知らない内に貯まっていくので有効な手段です。
蓮は入社の時から33歳の12月迄に1,000万円を貯めましたが、実際はどの位大変なことなのでしょうか？

22歳から33歳と6ヶ月とし、誕生日が1月1日だったと仮定した場合は12.5年貯蓄し続けたことになります。
毎月4万円の貯蓄で金利が0%だった場合、4万円×12ヶ月×12.5年＝600万円となります。蓮の場合は、投資信託でたまたま値上がりしたこと、持株会も株価が上昇していたことから1,000万円になりましたが、実際は金利で何%で運用すると1,000万円となるのでしょうか？

年間5%で全期間運用した場合は、750万円
年間10%で全期間運用した場合は、900万円
上記のシミュレーションでは少し運用利率が現実離れしていて実現可能性が低いと言わざるを得ません。

しかし、ボーナス時に通常月の2倍の積立を実施し、全期間3%で運用した場合は毎月の積立額は43,600円で1,000万円を貯めることが出来ます。
これであれば十分に貯蓄可能な水準となります。

不動産投資で失敗しない為にはある程度の自己資金を用意することが重要な要素の一つとなっている為、手元に資金が貯まっていない場合は、長時間掛けて貯蓄する必要があります。
もちろん、途中で運用に成功すれば不動産投資を開始する年を前倒し出来ますし、逆に上手く運用が出来ない場合は、後ろ倒しになっていきますが、33歳を不動産投資の開始年としておくことで、後ろ倒しになったとしても時間は未だ十分にあるので決して悲観することはないと思います。
｢1,000万を貯蓄しよう!｣とさえ目標を掲げれば決して無理な計画ではないのです。

これを読まれている方の中でも｢1,000万円も貯めないとダメなのか？｣｢直ぐにでも不動産投資をしたい！｣とお考えの方もいると思います。
貯め方法は自由です。何も積立にこだわることもありません。あくまでも堅実に貯める方法で紹介しているだけです。
但し、手法はどうであれ1,000万円の貯蓄が不動産投資をする上でのエントリーチケットだと思って下さい。

その理由を説明します。

少し整理をしましょう。

私の考える不動産投資の一番効率が良いのは本来であれば【中古のアパート一棟の購入】です。
但し、これは私自身の経験で言えば、不動産投資の初心者がいきなり行うにはリスクがあります。物件の選択、金融機関からのローン、その後の修繕費等の対応、賃借人の入れ替り等々不動産賃貸事業としてのノウハウがある程度必要だからです。
また、サラリーマンで平日は仕事をしていることを考えると、先ず最初は中古分譲マンションの一室に投資をする不動産投資をはじめるのが無難だといえます。

不動産投資の本を良く読んでいると｢ワンルームマンション投資は×でアパート一棟ものが〇｣という趣旨のことを良く書いてありますが、そのリスクや難易度についての説明が不足しており、現実的でない情報になっているものも多いです。結局物件が見つからなかったり、金融機関のローンが上手く付かなかったりして前に進めなくなっている投資家も多いのではないでしょうか？
アパート一棟物は投資効率が良い為、良い物件はお金を持っている人、金融機関や不動産会社との信頼関係が出来ている人が先に情報を入手し購入されてしまいます。最初から優良の情報はなかなか入ってきません。投資を始める際は素人ですからお金もネットワークも少ない為、仕方のないことなのです。

そこで、【中古分譲マンションの一室に投資する手法】(以下ワンルームマンション投資)を選択することになるのですが、この投資手法にもリスクは当然あります。
最大のリスクは賃借人が退去した場合に一室しか持っていない為、収入がゼロとなり借入金の返済を自身の給与や貯蓄を取り崩さなければならないということになります。
このリスクを避ける為に、わざわざ長時間を掛けて1,000万円を貯めるということを行っているのです。時間を掛けてリスクを減少させているとも言えます。

もう少し先で説明しますが、ワンルームマンション投資は賃料から借入金の返済や修繕管理費を差引いて1物件あたり約2万円程度が手残りとなるマンションを購入していくことになるのですが、これを3部屋同時に不動産購入することで、2万円×3部屋＝6万円の手残り額となる様にします。
この様にすると、例え1室が空室になっても他2室で2万円×2部屋＝4万円が空室1室の金融機関ローンに充当することが出来る為、自身の給与や貯金の取り崩しを最小限とすることが出来るのです。要するに、ワンルームマンション投資のリスクを最小限に抑える為に1,000万円の貯蓄が必要なのです。
1室であるとリスクですが、3室持っていることでリスクが分散する効果があるのです。

心配性の方は｢3室同時に空いたら？｣と心配されるかもしれませんが、自身が良いと思って購入した部屋が同時に3部屋空くとしたら、それは余程運がないか、魅力的でない部屋を選んでしまったという自身のセンスの無さにあります。
普通は自分のセンスはそこまで悪くない為、同時に3室が空くという自体には現実的には皆無で理論上の話となるはずです。
それでも、“怖い”と考えるのであれば私にはどうすることも出来ません。逆に何が怖くないのかを知りたいです。笑

手元に1,000万の現金を時間を掛けて貯蓄し、アパートではなく投資額の小さいワンルームマンション投資からスタートし、尚且つそのリスクを小さくする為に3部屋を購入してリスク分散も図る･･･これ以上のリスク分散は逆にリスクが有る様にさえ思えてきます。家賃保証をすれば、空室リスクは無くなりますが、収入が減少し金利上昇や管理コスト上昇のリスクに対応出来なくなります。要するに、それでも気になってしまう程の方ですと、大変失礼ながらそもそも如何なる投資にも不向きであると言わざるを得ません。