先の項で書いた“サラリーマンが不動産投資をする物語①”の中で出てきた｢レバレッジ効果｣についてここでは説明していきます。
これも不動産投資をする上で重要なスキルの一つですので、確りと理解して下さい。
頭がごちゃごちゃにならない様に一つづつ丁寧に読み進めて下さい。
AさんもBさんも現金で1,000万円今持っているとしましょう。
不動産で1,000万円で表面利回りが5%のマンションが有ったとしましょう。
ここで、AさんとBさんはそれぞれ同じ物件を違う購入の仕方をしたとします。Aさんは1,000万円の物件を1,000万円の現金で購入します。
Bさんは100万円を現金で900万円を金融機関から35年のローンを組んで購入したとしましょう。
借入＝悪、怖いと思う方はAさんと同様に購入の仕方をしますが、私はBさんと同様の方法で購入します。
それぞれ、管理費、修繕費、固定資産税は考慮せず、金融機関の借入金利は1.50%とします。
Aさんの場合
現金は1,000万円→0円 (全て現金で購入した為)
借入金 0円
年間収入 50万円
利回り 5% (自己資金1,000万円の利回りは5%)
投資回収期間20年
Bさんの場合
現金は1,000万円→900万円(使用したのは100万円のみ)
借入金 900万円 (金融機関からアパートローン900万円)
年間収入 17万円 (50万円－33万円/金融機関宛元本利息)
利回り 17%
投資回収期間5.88年
AさんとBさんを比較した場合、既にお気づきだと思いますが、本物件に投下している資産が1,000万円と100万円と違いますので、それぞれ投下した資本を何年で回収出来るかということでも、金利を1.50%支払っているBさんの方がAさんよりも投資回収期間は短く、当然投資利回りも17%と高いことが分かります。
一見、借入をして損をする様に見える投資でも、この様に借入金の全体に占める比率と、借入期間(今回は35年)とすることで表面利回りが5.0%の不動産投資て有っても17%という高利回りの投資にすることが出来ます。借入をして投資した資本の利回りを向上させるこの様な効果を｢レバレッジ効果｣と呼びます。レバレッジ＝てこということです。
そもそもこの考え方を日本では全く教育されておらず、借入＝悪。借入すると人生が失敗するとの様な誤解と誤認を子供の頃から刷込んできています。ですから、この説明を聞いても未だ釈然としない方も多いと思います。一種の洗脳教育ですから仕方がないことですが、現実・事実を知るべきです。
本件には続きがあります。
しかも、Bさんはまだ900万の現金が手元にある為、このケースでは同様の条件の不動産をあと9つ購入することが出来、1物件が17万円ですから、合計で10物件に投資することが可能な為、17万×10物件＝170万円となり、現金で購入したAさんが得られる年間の収入50万円の3.4倍の投資効果が出ているといえます。
実際の不動産投資では、今回省略している管理費、手数料、租税公課等を加味する為、結果も変わってきますが、投下する資本が物件の10%、借入期間が35年という条件が成立する前提であれば、ほぼ間違いなく借入金を活用しレバレッジ効果を狙った調達をした方が不動産投資としては有利です。
何か騙されている感じがしませんか？でも、これが借入金の凄いところなんです。これは少し極端な事例かもしれませんが、不動産を仮に5物件程度に留めておけば手元の現預金は500万残るので、仮に賃借人が退去した場合や金利が上昇した場合でも手元資金を温存しておくことで、安全性が担保されるという仕組みです。
いわゆる｢不動産ファンド｣等はこの様に｢レバレッジ効果｣を全ての物件で活用しており、金融機関借入と長期返済の条件で大型の資産を次々と購入しているのが現状です。
良く｢レバレッジは危険｣と書いてある本やネットの記事を目にしますが、それは手元の資金を全く残さずにレバレッジ効果を狙いに行き過ぎる為であり、その効果のメリットデメリットを理解し、手元の資金にある程度の余裕をもっていれば、そこまで怖いことは有りません。みなさんは｢レバレッジは危険｣と書かれていると｢レバレッジは危険なんだ～｣と思って、｢何故？｣｢どうしたら危険でなくなるの？｣という思考が出来なくなっている傾向があります。
私の冒頭のブログにもありますが、リスクは知っていることで回避出来ることがあることを知って、確りとスキルを身につけて運用していけば決して不動産投資は怖いものではありません。
