これを読まれている方の中でも｢1,000万円も貯めないとダメなのか？｣｢直ぐにでも不動産投資をしたい！｣とお考えの方もいると思います。
貯め方法は自由です。何も積立にこだわることもありません。あくまでも堅実に貯める方法で紹介しているだけです。
但し、手法はどうであれ1,000万円の貯蓄が不動産投資をする上でのエントリーチケットだと思って下さい。
その理由を説明します。
少し整理をしましょう。
私の考える不動産投資の一番効率が良いのは本来であれば【中古のアパート一棟の購入】です。
但し、これは私自身の経験で言えば、不動産投資の初心者がいきなり行うにはリスクがあります。物件の選択、金融機関からのローン、その後の修繕費等の対応、賃借人の入れ替り等々不動産賃貸事業としてのノウハウがある程度必要だからです。
また、サラリーマンで平日は仕事をしていることを考えると、先ず最初は中古分譲マンションの一室に投資をする不動産投資をはじめるのが無難だといえます。
不動産投資の本を良く読んでいると｢ワンルームマンション投資は×でアパート一棟ものが〇｣という趣旨のことを良く書いてありますが、そのリスクや難易度についての説明が不足しており、現実的でない情報になっているものも多いです。結局物件が見つからなかったり、金融機関のローンが上手く付かなかったりして前に進めなくなっている投資家も多いのではないでしょうか？
アパート一棟物は投資効率が良い為、良い物件はお金を持っている人、金融機関や不動産会社との信頼関係が出来ている人が先に情報を入手し購入されてしまいます。最初から優良の情報はなかなか入ってきません。投資を始める際は素人ですからお金もネットワークも少ない為、仕方のないことなのです。
そこで、【中古分譲マンションの一室に投資する手法】(以下ワンルームマンション投資)を選択することになるのですが、この投資手法にもリスクは当然あります。
最大のリスクは賃借人が退去した場合に一室しか持っていない為、収入がゼロとなり借入金の返済を自身の給与や貯蓄を取り崩さなければならないということになります。
このリスクを避ける為に、わざわざ長時間を掛けて1,000万円を貯めるということを行っているのです。時間を掛けてリスクを減少させているとも言えます。
もう少し先で説明しますが、ワンルームマンション投資は賃料から借入金の返済や修繕管理費を差引いて1物件あたり約2万円程度が手残りとなるマンションを購入していくことになるのですが、これを3部屋同時に不動産購入することで、2万円×3部屋＝6万円の手残り額となる様にします。
この様にすると、例え1室が空室になっても他2室で2万円×2部屋＝4万円が空室1室の金融機関ローンに充当することが出来る為、自身の給与や貯金の取り崩しを最小限とすることが出来るのです。要するに、ワンルームマンション投資のリスクを最小限に抑える為に1,000万円の貯蓄が必要なのです。
1室であるとリスクですが、3室持っていることでリスクが分散する効果があるのです。
心配性の方は｢3室同時に空いたら？｣と心配されるかもしれませんが、自身が良いと思って購入した部屋が同時に3部屋空くとしたら、それは余程運がないか、魅力的でない部屋を選んでしまったという自身のセンスの無さにあります。
普通は自分のセンスはそこまで悪くない為、同時に3室が空くという自体には現実的には皆無で理論上の話となるはずです。
それでも、“怖い”と考えるのであれば私にはどうすることも出来ません。逆に何が怖くないのかを知りたいです。笑
手元に1,000万の現金を時間を掛けて貯蓄し、アパートではなく投資額の小さいワンルームマンション投資からスタートし、尚且つそのリスクを小さくする為に3部屋を購入してリスク分散も図る･･･これ以上のリスク分散は逆にリスクが有る様にさえ思えてきます。家賃保証をすれば、空室リスクは無くなりますが、収入が減少し金利上昇や管理コスト上昇のリスクに対応出来なくなります。要するに、それでも気になってしまう程の方ですと、大変失礼ながらそもそも如何なる投資にも不向きであると言わざるを得ません。
